O Balcão Único do Prédio para prédios rústicos ou mistos (BUPi) é, desde 2023, a plataforma responsável pela gestão do cadastro georreferenciado destes prédios. Este sistema permite identificar, no mapa digital, quem detém os direitos sobre cada propriedade, definida como um polígono, em território nacional.
Quem é proprietário já possui a inscrição do prédio na Conservatória do Registo Predial do concelho onde este se localiza, comprovada pela certidão permanente predial ou certidão permanente de registo predial. Este documento reúne todos os registos associados ao imóvel e todos os pedidos pendentes na base de dados do Sistema Integrado de Registo Predial (SIRP), incluindo: composição e localização do prédio; natureza; titularidade (proprietários e usufrutuários); encargos (como hipotecas, penhoras ou usufrutos); ações judiciais sobre o imóvel; e ónus (por exemplo, servidões, não oneração ou inalienabilidade).
Simultaneamente, o prédio está inscrito na Autoridade Tributária (AT). A caderneta predial é o documento que identifica a matriz predial, caracterizando o prédio quanto à sua localização, valor patrimonial tributário, identidade do proprietário e, quando aplicável, do usufrutuário e do superficiário. As mais de 11 milhões de inscrições matriciais constituem apenas presunção de propriedade para efeitos fiscais.
Existem muitos prédios com registos, mas cuja localização exata é desconhecida pelos proprietários. Há também prédios rústicos geridos informalmente pelas mesmas famílias há décadas, sem qualquer inscrição na conservatória ou na AT. Paralelamente, existem milhões de prédios com documentação que permitiria atualizar o registo, mas tal não ocorre devido a dificuldades económicas dos titulares dos direitos ou porque os custos burocráticos — registos, honorários de advogados/solicitadores, taxas e impostos — ultrapassam o valor patrimonial dos imóveis, ou ainda devido ao desconhecimento das estremas precisas.
Atualmente, apenas podem ser celebradas escrituras de prédios rústicos que estejam inscritos no BUPi. A inscrição permite avançar para a georreferenciação integral do território, promovendo simultaneamente a atualização dos registos prediais e fiscais, incluindo registos omissos e correções em situações com dados desatualizados.
Apesar de responsáveis políticos, dirigentes da administração e da estrutura de missão do BUPi comunicarem que a plataforma digital é gratuita, acessível e simples, a aparente facilidade do processo — desenhar no mapa os limites do prédio, criando a “Representação Gráfica Georreferenciada” (RGG) — esconde riscos significativos. Focados na identificação do titular fiscal do terreno para efeitos de gestão florestal, estes responsáveis desvalorizam as implicações técnicas e jurídicas. Existe elevada probabilidade de as estremas digitalizadas não corresponderem aos limites reais do prédio. Isto pode transformar o desenho digital no novo limite legal, tornando obsoletos marcos físicos e acordos tradicionais entre vizinhos. Se a RGG for validada sem oposição, proprietários poderão mais tarde descobrir alterações inesperadas e prejudiciais. A reposição da verdade exigirá acordo com vizinhos, contratação de técnico para correção georreferenciada e pagamento de emolumentos, ou recurso aos tribunais — processo oneroso, incerto e moroso.
Os responsáveis pela comunicação do BUPi, centrados na identificação dos proprietários, tendem a transmitir a ideia de que se trata de uma mera formalidade administrativa, comparável ao parcelário agrícola. Porém, ignoram que este processo implica alterações territoriais e jurídicas profundas na propriedade rústica, com elevado potencial para conflitos futuros.
A 16 de outubro último, o BUPi tinha identificadas 2.978.991 propriedades, pertencentes a 459.290 proprietários (média de 6,5 prédios por proprietário), correspondendo a 37% do território nacional. Não se vislumbra, contudo, quando mais de 80% da superfície do país estará georreferenciada, o que evidencia a falta de políticas públicas orientadas para o reforço dos serviços públicos como motor de desenvolvimento territorial.
Este objetivo poderá ser atingido até ao final de 2026 se o Orçamento do Estado para 2026 (OE2026) assumir os custos das escrituras, impostos, emolumentos e taxas associados à inscrição dos prédios nas várias entidades, garantindo custo zero para os proprietários durante esse período. Adicionalmente, o OE2026 deve suportar os encargos das autarquias na manutenção e contratação de técnicos especializados para o BUPi, bem como financiar os serviços das associações agrícolas, florestais e cooperativas que já operam com o parcelário. Estas entidades dispõem de conhecimento das propriedades, das estremas e, sobretudo, da confiança dos proprietários, condição essencial para promover adesão e assegurar representações georreferenciadas corretas.
Considerando os custos envolvidos e os benefícios em arrecadação fiscal e desenvolvimento territorial equilibrado, estas medidas seriam amplamente vantajosas para Portugal.
Especialista em Desenvolvimento Territorial
