A Floresta Portuguesa pode vir a dispor brevemente de um instrumento financeiro para a promoção da melhoria da eficiência da gestão florestal, segundo os compromissos internacionais assumidos pelo Estado Português para assegurar a sustentabilidade dos recursos, e o redimensionamento da propriedade em regiões de minifúndio, onde o pinheiro bravo é a espécie florestal dominante.
No âmbito da Medida 4.4 do PAMAF, a Federação dos Produtores Florestais de Portugal apresentou recentemente um estudo de mercado e de definição de estratégia com vista à criação de um Fundo de Investimento Imobiliário Florestal (FIIF). O estudo foi realizado sob duas vertentes interrelacionadas: (1) o estudo dos factores que afectam a variação dos preços dos terrenos florestais e (2) um estudo de marketing.
Um dos objectivos iniciais do estudo, encomendado à ICPF, Inventário, Avaliação e Certificação de Produtos Florestais, L.da., era obter informação sobre as variáveis que influenciam o preço das propriedades passíveis de integrar o Fundo de Investimento Imobiliário Florestal (1). A ICPF obteve um modelo explicativo dessa variação, o qual utiliza variáveis ligadas às acessibilidades dos terrenos, à herança e à existência de litígios activos sobre a propriedade. Este modelo não permite predizer o preço dos terrenos mas informa sobre tendências que explicam a sua variação. O modelo é aplicável num conjunto limitado de situações, contudo a sua interpretação é útil na formulação de hipóteses relativas à futura configuração do FIIF.
A forma como o modelo explica a variação dos preços indica que a herança dos terrenos poderá estar ligada à sua menor valorização. Esta tendência poderá ser interpretada através da própria dinâmica sócio-económica de abandono da terra e da actividade, ou apenas atribuindo aqueles que obtêm a terra por herança (sem acrescentar terra ao património herdado) uma menor valorização dos terrenos. Esta ideia contraria a expectativa inicial do trabalho acerca da existência de uma tendência para a sobrevalorização do “gosto subjectivo pela propriedade”, isto é, de uma valorização da terra superior aquela que lhe pode ser atribuída enquanto factor de produção, isto porque se entende que, no universo do estudo, a aquisição de terra tem as características da aquisição de um factor de produção agrícola ou florestal.
Os litígios, ou a não resolução das formalidades administrativas ligadas à propriedade tendem a baixar o valor da terra. Uma explicação possível é a da ligação à forma de transmissão da propriedade, uma vez que as heranças geram muitas vezes situações de litígio ou situações de não resolução de formalidades jurídico-administrativas. Este tipo de desvalorização ligada à necessidade de regularizar litígios pode significar o favorecimento de uma entidade que consiga obter efeitos de escala no tratamento dessas questões (por exemplo regularizando os registos ou favorecendo a aquisição conjunta de heranças indivisas).
As más acessibilidades tendem a diminuir o valor dos terrenos, sendo esta uma relação bastante conhecida. Também neste caso, a existência de uma entidade que consiga obter efeitos de escala na melhoria das condições de acessibilidade poderá ser uma vantagem.
No caso dos terrenos com floresta foi também obtido um modelo que explica a variação do preço baseada conjuntamente nas acessibilidades dos terrenos e na ocorrência de fogos florestais, sendo que a ocorrência de um fogo recente contribui para a desvalorização dos terrenos.
Estas conclusões parecem conduzir à ideia de que as situações geradoras dos próprios problemas para os quais o FIIF deverá obter respostas poderão, se aproveitadas de forma sensata, facilitar o desempenho do Fundo. Isto é, poderá acontecer que as áreas prioritárias a seleccionar para intervenção do FIIF (onde os preços da terra são mais baixos) serão áreas percorridas recentemente por incêndios, com problemas de litígios ou regularização de formalidades administrativas e com acessos difíceis, regiões estas facilmente detectáveis no contexto do pinhal português.
Este estudo, baseado num inquérito aos proprietários, não apresenta conclusões quanto ao efectivo valor da terra, o qual só poderá ser conhecido através do conhecimento de transações efectivamente realizadas. Aparentemente as estimativas de preço fornecidas pelas respostas ao inquérito são claramente sobre-estimadas, no entanto, mais de 40% das respostas apresentam valores abaixo dos 300 contos/ha. Considerando apenas observações do preço dos terrenos florestais menores ou iguais a 1000 contos/ha, a média do preço é de cerca de 470 c/ha. Embora não tendo capacidade preditiva, o modelo multivariado obtido para a terra nua estima, para terra herdada com situações de litígio e acesso por tractor, preços abaixo dos 300 contos/ha.
Em estudos de viabilidade do Fundo poderá tomar-se como referência inicial um preço da terra nua de 300 c/ha.
O inquérito aos investidores em produtos financeiros (2) revelou que, em igualdade de risco e rendibilidade, mais de 50% dos respondentes preferiam investir num fundo florestal em detrimento de outras opções de investimento.
As razões mais importantes que levam os inquiridos a preferir o investimento são, por ordem decrescente, a redução dos incêndios, a conservação do solo, água, fauna e flora e o aumento da área florestal. Isto significa que estamos em presença de uma opção de “investimento ético” em que as preferências dos investidores são orientadas, em grande medida, pela sua convicção do valor ambiental do projecto. As razões menos importantes apontadas têm que ver com a opinião dos consultores financeiros, a incorporação de subsídios estatais ou a rendibilidade, neste último caso tendo em atenção que a preferência foi medida “em igualdade de risco e rendibilidade”.
Apenas 11% dos inquiridos tem, actualmente, expectativas de rendibilidade superiores a 7% para um eventual investimento no FIIF.
O projecto do FIIF, tal como é concebido neste estudo, depende da realização de um acordo – Contrato Programa – com o Estado Português. A rendibilidade do projecto florestal para a área do pinhal depende do seu apoio programado, utilizando formatos de apoio semelhantes aos previstos no Programa AGRO e no Plano RURIS. Garantida essa condição, a rendibilidade do projecto florestal e a valorização dos terrenos por aumento da área média da propriedade, poderão constituir uma base sólida para a rendibilidade do FIIF, que poderá ser superior a 7%, considerando comissões de gestão e depósito superiores a 2,5% no seu conjunto.
Paulo Pimenta de Castro
Eng.º Silvicultor
Secretário Geral da Federação dos Produtores Florestais de Portugal
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