Um negócio ainda emergente no mercado nacional, a aquisição de imobiliário de uso agrícola e florestal está a crescer fortemente em todo o mundo, com uma atratividade presente na Europa Ocidental. Portugal tem potencial de desenvolvimento agrícola para captar uma fatia do capital global dirigido a este setor, nota o estudo desenvolvido pela JLL em parceria com a Consulai, para o mercado português
Numa altura em que os investidores procuram cada vez mais aliar um retorno financeiro competitivo a um impacto social e ambiental positivo, o investimento em ativos agrícolas e florestais está a crescer em todo o mundo. De acordo com um estudo desenvolvido em parceria pela consultora imobiliária JLL e pela consultora agrícola Consulai sobre este mercado de Natural Capital, em 2023 (até à data), foram levantados €5.3 mil milhões de capital para investir neste setor na Europa Ocidental. Este volume apresenta um crescimento de 200% face aos €1.8 mil milhões contabilizados em 2022.
O estudo destaca a importância deste valor, uma vez que representa 52% do total levantado “Worldwide” (€10.2 mil milhões), demonstrando o crescente interesse do investimento na Europa ocidental e da península Ibérica. Em 2022, apenas 27% do capital levantado tinha como target a Europa ocidental.
A Consulai e a JLL acreditam que a península Ibéria é sem dúvida um dos mercados que contribuiu para a crescente atratividade e que beneficiará deste fluxo, com um volume de investimento em natural capital que continue a superar os €1.000 milhões em 2024.
Ainda a dar os primeiros passos no investimento em ativos agrícolas e florestais, mas com elevado potencial de crescimento, Portugal tem capacidade para dinamizar transações e operações de M&A superiores a €500 milhões nos próximos dois anos.
Gonçalo Ponces, Head of Development & Natural Capital da JLL, explica que “a tendência de diversificação dos investimentos associada às exigências de sustentabilidade, têm potenciado o interesse dos investidores por ativos que servem de base a atividades agrícolas e florestais. Além de retornos interessantes e estáveis e um perfil de risco muito atrativo, este é um investimento com um papel ativo na captação de carbono, com bom impacto no meio ambiente e na sociedade. Por isso mesmo, há cada vez mais capital a direcionar-se para este tipo de imóveis e Portugal está numa excelente posição para captar uma fatia deste valor. A julgar pelo interesse que temos recebido dos investidores, este é um setor que poderá, em dois anos, representa um volume transacional superior a €500 milhões no nosso país”, diz.
Pedro Santos, Diretor-geral da Consulai, explica que “este bom posicionamento de Portugal se justifica pelo facto de o país ter um enorme potencial ainda por desenvolver nestas áreas, dispondo de excelentes condições naturais para estas atividades e diversas vantagens competitivas em termos dos fatores e custos de produção.”
E detalha: “Temos boas condições climáticas, solos férteis, disponibilidade de água, capacidade de produção de uma enorme diversidade de culturas, desde olival, a frutos vermelhos, frutos secos ou vinha, bem como preços de ativos mais competitivos face a outros mercados e custos de produção relativamente mais baixos. Isto associado a um mercado que tem crescido, como se vê pelo facto de sermos o 5º produtor de olival a nível mundial e um dos maiores exportadores de vinhos, mas que tem ainda um enorme espaço para expandir. Temos uma excelente proposta de valor para quem pretende investir na área de Natural Capital”.
Em termos de retornos, esta é uma área em que a rentabilidade exigida pelos investidores varia de acordo com as condições contratuais, do mercado de cada tipo de cultura, segurança da água, idade os ativos biológicos, estimativas futuras de custos e receitas, caraterísticas do imóvel e localização, entre outros fatores. No entanto, o estudo revela yields indicativas para o investimento este tipo de ativos.
Para investimentos em culturas permanentes instaladas (com operação do proprietário ou contrato de gestão), os investidores normalmente exigem um retorno anual variável entre 7% a 9%. Já em investimentos para plantação e desenvolvimento de novos projetos, é necessária uma taxa interna de retorno (TIR) que pode variar de 10% a 14%.
No entanto, o estudo salienta que o acima mencionado não representa um padrão para todos os investimentos, uma vez que também existem investimentos em áreas agrícolas de sequeiro e floresta com menor risco, com um retorno anual exigido entre 4% a 6%, e algumas culturas de alto valor (como por exemplo em estufas), que pode alcançar um retorno anual de dois dígitos bem superior ao indicado.
Uma tendência identificada neste relatório de Research é a aceitação de uma taxa de retorno mais baixa, contra um maior benefício ambiental e social, uma vez que alguns Investimentos de Natural Capital têm sido motivados por uma verdadeira e genuína preocupação com o planeta e a sociedade.
“Estamos a tratar de retornos muito interessantes para o risco que a maior parte destes investimentos envolve, sendo esta uma das razões que atrai um número crescente de investidores”, nota Gonçalo Ponces. “Mas é também pelo impacto positivo que estes investimentos têm. Desde logo a nível da sustentabilidade ambiental, pois áreas os activos agrícolas e florestais têm a capacidade de captar carbono e podem ter um papel muito importante na compensação das emissões, sendo extremamente atrativas para os investidores no quadro das exigências crescentes de descarbonização. Vamos ver cada vez mais atividade neste setor”, termina Gonçalo Ponces.
De acordo com este estudo, o complexo agroflorestal representa 5,1% do PIB nacional, num país que dispõe de mais de 560.000 hectares de áreas de regadio. No setor agrícola, as culturas permanentes mais relevantes são o olival, a vinha e o amendoal, ao passo que em termos de culturas anuais, o país evidencia-se pelas plantações de cereais para forragem, tomates para transformação e arroz. No setor florestal, que cobre 3,2 milhões de hectares, 26% da área é dedicada ao eucalipto, 22% ao pinheiro-bravo e 22% à cortiça.
O estudo “Natural Capital – Roadmap for Sustainable Investment in Agriculture & Forestry” foi desenvolvido em parceria pela JLL e pela Consulai. Traça um retrato detalhado do mercado de Natural Capital em Portugal com foco nas áreas agrícola e florestal, nas componentes de investimento e de operação. Além das vantagens do investimento nesta área, o relatório caracteriza estes dois setores em Portugal em termos territoriais, de espécies e indicadores de custos e proveitos, entre outros. O panorama ibérico mais amplo também é abordado neste estudo inovador, que apresenta ainda as principais tendências e fatores de diferenciação dos ativos de Natural Capital e perfis de investimento mais ativos nestas áreas a nível global.
Fonte: CONSULAI
