Um ano após entrada em vigor da alteração ao Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT), permitindo reclassificar solos rústicos em urbanos, serão poucos os benefícios para a promoção de habitação, mas pedidos visaram principalmente atividades económicas.
O decreto-lei 117/2024, de 30 de dezembro, procedeu à 7.ª alteração ao RJIGT, com novas regras para a reclassificação simplificada de terrenos rústicos em urbanos, por deliberação dos órgãos municipais, desde que destinados à construção de habitação.
O diploma simplificou os licenciamentos no âmbito do urbanismo, ordenamento do território e indústria (Governo PS) e foi posteriormente modificado com base num entendimento entre PSD e PS no parlamento, com efeitos a 31 de dezembro de 2024.
Para já, não foram divulgados números oficiais das reclassificações de solo rústico para urbano, com base no primeiro decreto 10/2024 e alterações, mas Manuel Miranda, presidente da Associação Portuguesa de Urbanistas (APU), disse à Lusa que numa “primeira análise”, até setembro de 2025, “foram muito poucos os casos, no país inteiro”.
O especialista referiu que, até setembro, foram publicadas 16 reclassificações, das quais uma está ainda em curso, a maioria iniciada em 2024, e quatro “entraram em 2025”, com três logo em janeiro, na vigência do diploma do Governo PSD/CDS-PP.
Segundo o levantamento da APU, as reclassificações concluídas distribuíram-se por “municípios de média dimensão”, de Albergaria-a-Velha, Castelo de Paiva, Santa Maria da Feira (distrito de Aveiro), Arganil, Coimbra, Figueira da Foz, duas em Tábua (Coimbra), Albufeira, Olhão (Faro), Amarante (Porto), duas em Mação (Santarém), Alcochete (Setúbal), e Paredes de Coura (Viana do Castelo).
Conforme salientou Manuel Miranda, a maioria dos pedidos ocorreu “fora das áreas metropolitanas” de Lisboa e do Porto, “onde há mais pressão”, com “cerca de 75%” para “atividades económicas”, e os pedidos para habitação “em Albufeira, dois em Tábua, e um em Paredes de Coura”.
O urbanista adiantou que a APU vai elaborar um estudo com os “dois anos completos” da possibilidade de reclassificar solo rústico em urbano, “tentando ir um pouco mais além” e “identificar os locais e o objetivo”, mas também “conhecer melhor os casos, a sua dimensão” e “objetivos específicos”.
Desde setembro passado, Manuel Miranda admitiu que não “tenha havido alguma aceleração” brusca “desta dinâmica”, mas o balanço provisório de tão poucos casos poderá derivar, nomeadamente, “de terem sido levantadas tantas dúvidas” quanto “à legitimidade jurídica destes mecanismos”, pela “contradição à própria lei de bases” dos solos.
“Portanto, todas as advertências que foram sendo feitas pela comunidade técnica e científica, das questões que isto ia levantar, penso que isso deve ter provocado algum receio, alguma prudência por parte dos municípios”, considerou.
Outro motivo poderá também residir nas eleições autárquicas, pois essa prudência “poderá ter funcionado também no sentido de quem estava no poder evitar” ações que, independentemente da legalidade, poderiam estar “embrulhadas nesta polémica”.
Em relação às atividades económicas, as reduzidas reclassificações de solo podem decorrer de poucos projetos, além das evidências do debate de “alguma inutilidade” das medidas para “os objetivos proclamados” de fazer baixar o preço da habitação e “criar habitação mais acessível, pela via do aumento da oferta” de terrenos.
Para Manuel Miranda, se os pedidos de reclassificação “se mantiverem neste ritmo”, as alterações legislativas “não terão grandes efeitos”, embora possam “ter sempre efeitos perniciosos”, com a “instalação avulsa de indústrias, ou mesmo de habitação”, por constituir “um fator de desordenamento”.
No entanto, como o parlamento obrigou a uma avaliação da aplicação do novo regime, que vigora durante quatro anos, o presidente da APU notou que “se continuar” com este uso obviamente que “irá concluir pela inutilidade ou pela pouca utilidade do mecanismo”.
O regime especial de reclassificação assegura que pelo menos 700/1.000 da área total de construção acima do solo se destina “a habitação pública, a arrendamento acessível” ou “habitação a custos controlados” e “existam ou sejam garantidas as infraestruturas gerais e locais”.
O critério territorial de “contiguidade com o solo urbano, enquanto consolidação e coerência da urbanização a desenvolver com a área urbana existente” também foi consagrado.
As alterações ao RJIGT provocaram acesa polémica relacionada com a participação de governantes e deputados em sociedades imobiliárias, e na discussão no parlamento o primeiro-ministro justificou que o âmbito alargado da sua empresa Spinumviva se devia à atividade de consultoria, por ter herdado 49 terrenos rústicos de familiares, e que a empresa nunca terá “qualquer negócio imobiliário ligado à alteração legislativa”.
