Análise à nova Lei dos Solos, que veio alterar algumas das condições de construção em terrenos rústicos. Abaixo está um Q&A (Perguntas com Respostas) que muitas das pessoas têm neste momento. Como já tinha afirmado anteriormente está nova alteração à lei, pouco ou mesmo nada veio modificar em relação à construção de uma casa legal num terreno rústico para a grandíssima maioria das pessoas singulares. Há no entanto uma oportunidade gigantesca para investidores e donos de terrenos rústicos, para a construção de habitação a custos controlados. Espero que seja claro para todos.
Q&A às alterações à Lei dos solos
O que se pode construir e quem pode construir em terrenos rústicos particulares mediante o novo Decreto de Lei? Se tens um terreno classificado como rústico, sabes que ele foi originalmente destinado à agricultura, à preservação da natureza ou à silvicultura (atividades florestais). No entanto, com a nova legislação, em alguns casos específicos, podes pedir para construir neste tipo de terreno. O que precisas de saber para entender as possibilidades e os passos a seguir:
- Posso construir qualquer coisa em terrenos rústicos? Não, não é permitido construir qualquer coisa em terrenos rústicos. Existem regras muito específicas e o objetivo principal é proteger os solos destinados à agricultura e à natureza. Contudo, algumas exceções foram criadas para permitir a construção de: •Habitação pública ou de valor moderado (projetos que ajudam a resolver o problema da habitação acessível); •Edificações necessárias para atividades agrícolas ou florestais, como armazéns, estufas ou estruturas de apoio; •Instalações ligadas ao turismo em zonas rurais, desde que cumpram os requisitos legais.
- E posso construir uma casa para morar? Só podes construir uma casa para morar em terrenos rústicos se: •O terreno for reclassificado para urbano, através de um pedido especial à câmara municipal. •A construção estiver integrada num projeto de habitação acessível ou pública (pelo menos 70% do projeto deve ser para habitação de custo moderado). Obriga a um loteamento. Construir uma casa de luxo ou uma segunda residência em terrenos rústicos não é permitido pela lei.
- O que são habitações de valor moderado? Habitações de valor moderado são aquelas destinadas às famílias que precisam de uma casa a preços mais baixos do que os do mercado privado. Para que um projeto seja considerado de valor moderado, ele deve: •Respeitar limites de custo por metro quadrado (exemplo: entre 1.300 € e 1.600 €/m² em 2024); •Ser utilizado como habitação principal e permanente; •Estar inserido num projeto que beneficie a comunidade local.
- Que passos preciso de dar para construir no meu terreno rústico? Se queres construir, segue estes passos: 1. Consulta o PDM (Plano Diretor Municipal): Verifica na câmara municipal se o teu terreno está numa zona onde é possível pedir reclassificação para urbano. Terrenos isolados ou em zonas protegidas (RAN ou REN) dificilmente serão aprovados. 2. Pede a reclassificação do solo: Solicita à câmara que o teu terreno deixe de ser rústico e passe a urbano. Para isso, o terreno deve estar próximo de áreas urbanas e o projeto deve priorizar habitação pública ou de valor moderado. 3. Apresenta um projeto habitacional: Contrata um arquiteto ou engenheiro para criar um projeto que respeite as regras. Pelo menos 70% da construção deve ser destinada às habitações acessíveis, loteamento. 4. Garante infraestrutura básica: O terreno deve ter ou permitir a instalação de água, eletricidade, esgotos e acessos rodoviários. 5. Espera pela aprovação: A câmara municipal irá analisar o teu pedido. Se for aprovado, podes começar a construir.
- Quais são as limitações importantes? • Terrenos protegidos: Não podes construir em zonas classificadas como RAN (Reserva Agrícola Nacional) ou REN (Reserva Ecológica Nacional), salvo raras exceções. • Habitação privada de luxo: Projetos de moradias para uso exclusivo, sem ligação com habitações acessíveis, não serão aprovados. • Falta de infraestrutura: Terrenos sem acessos básicos dificilmente receberão autorização para construção.
Resumo Construir em terrenos rústicos particulares é possível, mas não é fácil. O principal objetivo da lei é resolver problemas habitacionais e proteger os recursos naturais. Para conseguir construir, precisas de: • Consultar o PDM para saber se é possível reclassificar o terreno; • Submeter um projeto que inclua habitação de valor moderado; • Garantir infraestrutura básica; • Obter aprovação da câmara municipal.
Passos para construir uma casa num terreno rústico:
1.Verifica o Plano Diretor Municipal (PDM): O primeiro passo é consultar o PDM na câmara municipal. O PDM indica se o terreno pode ser reclassificado de rústico para urbano. Terrenos em zonas protegidas, como a Reserva Agrícola Nacional (RAN) ou a Reserva Ecológica Nacional (REN), raramente são autorizados para construção.
2.Solicita a reclassificação do terreno: Se o PDM permitir, podes pedir que o terreno passe de rústico a urbano. A reclassificação só é aprovada se o terreno estiver próximo de áreas urbanas e for possível garantir infraestruturas básicas (água, luz, esgotos e acessos).
3.Elabora um projeto habitacional, loteamento: Contrata um arquiteto ou engenheiro para desenvolver o projeto. Pelo menos 70% da construção deve ser destinada a habitações de valor moderado, ou seja, casas acessíveis para famílias com rendimentos mais baixos. O projeto deve cumprir as normas de construção definidas pelo Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) e pelo Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE).
4.Apresenta o projeto à câmara municipal: Submete o projeto para análise e aprovação. A câmara municipal avaliará se o projeto cumpre os requisitos legais e se atende aos objetivos de habitação pública ou acessível.
5.Assegura infraestrutura básica: O terreno deve ter condições para instalar água, eletricidade, esgotos e acessos rodoviários. Sem infraestrutura básica, o projeto não será aprovado.
6.Obtém a licença de construção: Após aprovação do projeto, a câmara municipal emitirá a licença para construção. Só depois de obter esta licença podes iniciar as obras.
Condições específicas para construção: •Finalidade da construção: A prioridade é para habitação principal e permanente, não para segundas residências ou projetos de luxo. •Zonas protegidas: Terrenos em áreas de reserva agrícola (RAN) ou ecológica (REN) continuam com restrições muito rígidas e, em geral, não podem ser usados para construção habitacional. •Habitações acessíveis: A lei exige que o projeto inclua habitações de valor moderado para beneficiar famílias com necessidades habitacionais.
Perguntas frequentes: •Posso construir uma casa de férias ou de luxo? Não. A nova lei é voltada para resolver o problema da habitação, não para segundas residências ou construções de elevado padrão. •E se o terreno estiver muito isolado? Terrenos longe de infraestruturas urbanas dificilmente serão reclassificados para construção. •Posso construir sem reclassificar o terreno? Não, a reclassificação é obrigatória para construir habitações permanentes.
Resumo: Para construir num terreno rústico, é preciso reclassificar o terreno, criar um projeto habitacional, loteamento, com habitações acessíveis, garantir infraestrutura básica e obter aprovação da câmara municipal. Resumidamente não é uma solução para o dono singular de um terreno rústico, mas sim para empresas e empresários que pretendam investir em habitações a custos controlados.
https://diariodarepublica.pt/…/decre…/117-2024-901535572
Fonte: Paulo Tomás CBO – PineHouses
